Wann platzt die Immobilienblase in Deutschland?
Die Welt schimpft auf Amerika. Dort hätten leichtfertige Banker ihren Kunden Kredite gegeben, die nur durch überbewertete Immobilien abgesichert gewesen seien. Dabei sei doch von vornherein klar gewesen, dass diese Immobilienblase eines Tages platzen würde. Der dadurch verursachte riesige Abschreibungsbedarf hat wie in einem Dominoeffekt zahlreiche Banken in die Knie gezwungen. Die überfinanzieren Immobilien in Amerika waren der Auslöser für die weltweit ausgebrochene Wirtschaftskrise.
Aber gibt es diese Immobilienblase nur in Amerika?
Nein. Wir müssen auch vor unserer eigenen Tür kehren. Seit der Wende entsteht in zahlreichen ostdeutschen Städten ein Sondermarkt, in dem sich Immobilienpreise in unnatürlicher Weise entwickeln. Dieser Sondermarkt umfasst hunderttausende von Wohnungen und ein Finanzierungsvolumen von mehreren Milliarden Euro.
Sondermarkt durch Bauträgermodelle
In machen Städten, hier seien Leipzig oder Chemnitz besonders hervorgehoben, ist schätzungsweise über 90% des gesamten Immobilienmarktes ein Bauträgermarkt. Bauträger kaufen Sanierungsobjekte, sanieren und verkaufen sie als steuerbegünstigte Altersvorsorgemodelle regelmäßig an ahnungslose Durchschnittsverdiener.
Dabei dient den Bauträgern das DreiDrittelModell als allgemeine Preiskalkulation. Für ungefähr 1/3 wird die zu sanierende Immobilie eingekauft, für ein weiteres 1/3 des zukünftigen Verkaufspreises wird saniert, der Rest sind Gewinn und Verkaufsprovision. Fast alle Bauträger kommen folglich zu ähnlichen Verkaufspreisen, die oft der 30 - bis 40fachen Jahresmiete entsprechen.
Dadurch entsteht auf der Vergleichswertgrundlage zwar ein einheitlicher, aber völlig verzerrter Marktpreis für steuerbegünstigte Immobilien. Es gibt keine spürbare Korrektur durch den Weiterverkauf von Erstkäufer an Zweitkäufer, weil dieser Markt faktisch nicht vorhanden ist.
Warum gibt es keinen Weiterverkaufsmarkt?
Für eine vermietete Wohnung ist die übliche Grundlage für die Preisermittlung der Ertragswert. Dieser berechnet sich nach der Nettomieteinnahme. Das 13- bis 15fache der Jahresmiete gilt als angemessen. Der zu erzielende Kaufpreis ist folglich so gering, dass kaum einer der Käufer in der Lage ist, den noch offenen Restkredit abzulösen. Dies ist wiederum Voraussetzung für die Zustimmung der Bank zur Löschung der Grundschuld. Ohne Zustimmung kein Weiterverkauf.
Die Immobilienblase
Aus den wenigen durchgeführten Weiterverkäufen ergibt sich, dass der Erlös bei rund 50% unter dem Erstkaufpreis liegt. Bei Zwangsversteigerungen wird oft nur ein Viertel des Erstkaufpreise geboten. Der Unterschied zwischen dem Erstkaufspreis und dem Weiterverkaufspreis ist eklatant. Und zwar nicht im Einzelfall, sondern durchgängig.
Immobilienkredite in Milliardengrößen sind bestenfalls zur Hälfte grundbuchmäßig abgesichert. Wie nennt man dieses Loch bei ungesicherten Krediten? Immobilienblase. Spätestens wenn die Wirtschaftskrise auch Deutschland voll in den Würgegriff nimmt, die Einkommen stagnieren und die Arbeitslosigkeit wieder zunimmt, drohen viele dieser Kredite zu platzen.
(Pressemitteilung von Rechtsanwalt Jochen Resch)
Autor: Markus am 4. Nov 2008 12:48, Rubrik: Allgemein, Pressemitteilungen,
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[...] bei den Banken durch Fehlentscheidungen etwas schief, so wie gerade jetzt im Kontext der geplatzten Immobilienblase in Amerika, müssen es diejenigen bezahlen, die diese Verlustgeschäfte noch nicht einmal zu [...]