Archiv der Kategorie ‘Aktuelle Urteile‘
Im jahrelangen Rechtsstreit um „Schrottimmobilien“ mit der Bausparkasse Badenia haben die Anleger in einem wichtigen Punkt Rückenwind bekommen: Die Frist für die Verjährung startet später.
Durch einen Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe hat sich die Gefahr einer Verjährung ihrer Ansprüche für viele Kläger deutlich verringert. Mit der Entscheidung hat das OLG einem geprellten Immobilienkäufer Prozesskostenhilfe für den Rechtsstreit gegen Badenia zugesprochen.
Der Krankenpfleger hatte mit seiner Frau im Jahr 1998 von der inzwischen insolventen Dortmunder Firma Heinen & Biege eine etwa 40 Quadratmeter große Wohnung für gut 81.000 Euro gekauft. Die Angaben zu den Ausschüttungen aus einem vereinbarten Mietpool waren laut OLG bewusst überhöht und beruhten auf einer falschen Kalkulation. Die Badenia, die den Kauf finanziert hatte, habe davon gewusst. (Az: 17 W 21/08 - Beschluss vom 17. September 2008)
In dem Beschluss heißt es nun, die Anleger hätten erst Ende 2004 davon Kenntnis erhalten, dass Badenia-Mitarbeiter über das betrügerische Mietpool-Konzept informiert waren. Damit habe die dreijährige Verjährungsfrist für mögliche Ansprüche gegen Badenia erst Ende 2004 zu laufen begonnen. Im konkreten Fall hatte der Käufer seinen Antrag auf Prozesskostenhilfe Ende 2007 eingereicht - laut OLG also gerade noch rechtzeitig.
Vor dem OLG sind derzeit rund 340 Klagen von Käufern überteuerter Immobilien gegen die Bausparkasse anhängig. Laut Gericht sind inzwischen in zwei Fällen Vergleiche geschlossen worden. Zum Prozessauftakt im Juni hatte das Gericht deutlich gemacht, dass in jedem Einzelfall gesondert geprüft werden müsse, ob Badenia sich die Täuschung der Käufer durch den betrügerischen Immobilienvertrieb zurechnen lassen müsse. Der Prozess wird am 21. Oktober fortgesetzt.
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Das Landgericht München in hat die VR Bank München Land in zwei Rentadomo Fällen vom 15.07.2008 (28 O 24671/07 und 28 O 1424/08) zur Leistung von Schadensersatz und Freistellung aus den Darlehensverträgen verurteilt.
Die Raiffeisenbank Feldkirchen hatte im Umfang von nahezu € 80 Mio. Beteiligungen für Anleger von Rentadomo- Immobilienfonds finanziert. Die VR Bank München Land ist die Rechtsnachfolgerin der Raiffeisenbank Feldkirchen. Die VR Bank hat dann später die Kredite an die Bank Aktiengesellsellschaft (BAG) in Hamm weitergereicht.
Das Gericht führt in seinen Urteilen aus, dass die Raiffeisenbank Feldkirchen ständig und intensiv mit der Rentadomo zusammengearbeitet hat. Weiterhin stellt das Gericht fest, dass die Anleger von den Anlageberatern arglistig getäuscht wurden und sie nicht über die Risiken, die mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds verbunden sind, aufgeklärt wurden. Die Bank muss nun die auf den Darlehensvertrag geleisteten Gelder zurückzahlen und hat keine Ansprüche mehr aus den Darlehensverträgen gegen die Anleger. Im Gegenzug bekommt die Bank die Fondsbeteiligung übertragen.
„Nur mühsam bildet sich bei den Schrottimmobilien trotz der Vorgaben des Bundesgerichtshofes zum institutionalisierten Zusammenwirken zwischen Bank und Initiator die anlegergerechte Rechtsprechung heraus,“ meint Rechtsanwalt Jochen Resch von der Anlegerschutzkanzlei Resch Rechtsanwälte aus Berlin, die diese Urteile erstritten haben. „Diese Entscheidungen weisen den richtigen Weg“.
Der Käufer einer Schrottimmobilie muss ein Immobiliendarlehen nicht zurückzahlen, weil die Hypovereinsbank ihn nicht über den sittenwidrig überhöhten Kaufpreis für eine Èigentumswohnung aufgeklärt hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. XI ZR 221/07).
Grundsätzlich müsse eine Bank über einen überteuerten Kaufpreis nur aufklären, wenn sie wisse, dass dieser doppelt so hoch wie der Verkehrswert der Immobilie sei, so der BGH. Ausnahmsweise müsse sie jedoch auch informieren, wenn sich ihr die sittenwidrige Übervorteilung des Käufers aufgrund der Umstände des Einzelfalls aufdränge. Dies habe die Hypovereinsbank nicht getan, obwohl ihr der schlechte Zustand der Wohnung, Verkehrslärm sowie die Markt- und Preisverhältnisse auf dem Immobilienmarkt bekannt waren. Angesichts dieser Risiken habe sie die Wohnung deshalb zunächst nur mit einer 5-prozentigen Tilgung finanzieren wollen.
Das Urteil könnte vielen Käufern von Schrottimmobilien helfen. „Erstmals hat der BGH festgestellt, dass die Bank ihre Aufklärungspflicht verletzt, wenn sie einen überhöhten Kaufpreis finanziert, ohne den Erwerber zu warnen, wenn alle Umstände auf ein Wuchergeschäft hinweisen. Das gilt auch, wenn ihr die Kenntnis des überhöhten Kaufpreises nicht bewiesen werden kann“, erklärte Rechtsanwalt Klaus Kratzer aus Nürnberg, der das Urteil erstritten hat.
Finanztest 8/2008
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer am 09.06.2008 veröffentlichten Entscheidung (BGH, Urt. v. 29.04.2008 – XI ZR 221/07) klargestellt, dass eine kreditgebende Bank ihren Kunden vor dem Abschluss des Darlehensvertrages zur Finanzierung eines Immobilienkaufs nicht nur dann darüber aufzuklären hat, dass der Kaufpreis der von ihr zu finanzierenden Immobilie knapp doppelt so hoch ist wie deren Verkehrswert, wenn sie hiervon tatsächlich Kenntnis hat. Die Bank haftet vielmehr auch dann gegenüber ihrem Kunden auf Rückzahlung aller Zins- und Tilgungsleistungen, wenn sich einem zuständigen Bankmitarbeiter die Erkenntnis einer solchen sittenwidrige Überteuerung im konkreten Einzelfall aufdrängen musste, er den Kunden jedoch hierüber nicht informiert.
Eine Bank, so die ständige Rechtsprechung des BGH, kann regelmäßig davon ausgehen, dass ein Kunde über ausreichend Sachkunde und Erfahrungen verfügt oder sich diese durch Dritte zugänglich macht, um die Risiken eines Immobilienerwerbs zu überschauen. Insofern besteht nach Auffassung des BGH grundsätzlich keine Pflicht der einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank, den Kunden über die Risiken des konkreten Vorhabens aufzuklären.
Eine solche Verpflichtung ist jedoch ausnahmsweise anzunehmen, wenn die Bank zum Beispiel über einen sog. Wissensvorsprung verfügt, d.h. Kenntnis über Risiken die konkrete Immobilie betreffend hat und zudem erkennen kann, dass dem Kunden diese Risiken unbekannt sind. Klärt die Bank in einem solchen Falle ihren Kunden nicht über ihren Wissensvorsprung auf, so haftet sie ihrem Kunden auf Schadensersatz.
Der BGH vertrat bislang in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, eine Haf-tung wegen eines solchen Wissensvorsprungs komme nur dann in Betracht, wenn die Bank tatsächlich Kenntnis davon hatte, dass der Kaufpreis der zu finanzierenden Immobilie knapp doppelt so hoch ist wie deren Verkehrswert, den Kunden jedoch nicht informiert.
Mit der vorliegenden Entscheidung erweitert der BGH die Haftung von Banken, die Immobilienerwerbe finanzieren. Nach Auffassung des BGH kommt eine Rückzahlung sämtlicher Zins- und Tilgungsleistungen an den Kunden auch dann in Betracht, wenn sich die Bank der Erkenntnis einer sittenwidrigen Überteuerung der Immobilie verschlossen hat. Dies ist dann anzunehmen, wenn es sich den zuständigen Bankmitarbeitern aufgrund ihnen vorliegender Informationen und Unterlagen geradezu aufdrängen musste, dass der Kaufpreis wesentlich zu hoch angesetzt war, sie dies unbeachtet gelassen und den Kunden hierüber nicht informiert haben.
Mit dieser Fortschreibung seiner Rechtsprechung ermöglicht es der BGH einer Vielzahl von Anlegern, welche insbesondere in den 90er Jahren zum Kauf überteuerter Eigentumswohnungen, sog. Schrottimmobilien, regelmäßig ohne Einsatz jeglichen Eigenkapitals, durch findige Vermittler verführt worden sind, gegenüber den finanzierenden Banken erfolgreich im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Darlehens und damit die Rückzahlung der über Jahre an die Bank gezahlten Zins- und Tilgungsleistungen geltend machen zu können.
Opfer sog. Schrottimmobilien sollten sich nicht zuletzt aufgrund dieser anlegerfreundlichen Rechtsprechung des BGH um die Rückabwicklung ihrer Darlehensverträge bemühen und sich zu diesem Zweck von einem auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalt über die Erfolgschancen im konkreten Einzelfall beraten lassen.
KSR Kanzlei Siegfried Reulein
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Der Bundesgerichtshof hat am 15.05.2008 (V ZR 179/07) abermals zugunsten der Anleger und gegen das Immobilienunternehmen Köllner aus dem westfälischen Harsewinkel entschieden. Aufgrund einer durch die Anlegerschutzkanzlei Resch Rechtsanwälte eingereichten Nichtzulassungsbeschwerde wurde wegen der Verletzung rechtlichen Gehörs ein Urteil des OLG Hamm aufgehoben und der Rechtsstreit an dieses zurückverwiesen.
Hintergrund war, dass Köllner eine Immobilie in Duisburg, fremdfinanziert über die Badenia Bausparkasse, veräußert hatte. Die Finanzierung erfolgte im sog. Dortmunder Modell über ein Vorausdarlehen und zwei hintereinandergeschaltete Bausparverträge mit einer Zinsbindungsfrist von 5 Jahren.
In dem Beschluss legt der BGH eindeutig fest, dass Köllner verpflichtet war, über das mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist verbundene Risiko des Anstiegs des monatlichen Eigenaufwands aufzuklären. Entsprechendes gelte für das Risiko einer Erhöhung des monatlichen Aufwands nach Zuteilung des ersten Bausparvertrages. Allein die von diesem Zeitpunkt an zu leistenden Zahlungen stellten einen erheblichen Kostenanstieg dar. Außerdem würden sie die Unsicherheit des Zinsanstiegs für das Vorausdarlehen in sich bergen.
Erstmals hat das OLG Hamm die Berufung der Firma Köllner Co. KG aus Harsewinkel mit einem Beschluss gemäß § 522 II ZPO zurückgewiesen. Es ist das erste Mal, dass das OLG Hamm diesen vereinfachten Weg einer Zurückweisung der Berufung wählt. Bislang hatte stets eine mündliche Verhandlung stattgefunden mit teilweisen umfangreichen Beweisaufnahmen zu den Fragen der prognostizierten Miethöhe und Mietpoolausschüttungen.
Dass das OLG Hamm nunmehr zu der Überzeugung gekommen ist, diesen einfachen Weg zu gehen, bedeutet eine erhebliche zeitliche Abkürzung der Verfahren. Die Köllner Geschädigten werden sich freuen, dass sie nach Jahren des Kampfes endlich zu ihrem Recht kommen.
Die Firma Köllner hat in den neunziger Jahren über zehntausend Wohnungen aus Bestandsimmobilien verkauft. Dabei handelte es sich größtenteils um Wohnungen aus der Konkursmasse der Neuen Heimat. Hunderte von Käufern dieser „Schrottimmobilien“ haben Köllner auf Rückabwicklung und Schadensersatz verklagt.
Das Oberlandesgericht Celle hat mit Urteil vom 14.5.2008 ein weiteres Mal die BHW Bank auf Schadensersatz verurteilt.
Auch in diesem Fall handelt es sich um eine Beteiligung an der Dritten Grundbesitz KG Rentadomo Fondsverwaltung GmbH & Co. KG.
Wie in dem Parallelurteil sah es das Gericht auch hier als erwiesen an, dass die BHW Bank die erhebliche Differenz zwischen der prognostizierten und der tatsächlichen Mieteinnahme positiv kannte.
Zudem hat das OLG Celle die Grundsätze des neuen Rechtsinstituts des institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen Bank und Verkäufer angewandt. Selbst wenn die BHW Bank keine positive Kenntnis über den Mietansatz gehabt haben sollte, hätte sich ihr die evidente Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers aufdringen müssen. Sie habe sich der Erkenntnis der Unrichtigkeit der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen. Das OLG Celle hat die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen.
Die BHW Bank hat die Finanzierung für die fast tausend Anleger des Rentadomo Immobilienfonds übernommen. „Es ist Zeit, dass sich die BHW über ihre Strategie gegenüber den geschädigten Anlegern Gedanken macht“, meint Rechtsanwalt Jochen Resch, „angesichts der gerichtsdokumentierten Fakten sollte sie den Opfern großzügig entgegenkommen“.
Die BHW Bank hat mit der Dritten Grundbesitz KG Rentadomo Fondsverwaltung GmbH & Co. institutionell zusammengearbeitet und haftet deshalb den Anlegern auf Schadensersatz. Dies ist die Quintessenz aus einer Serie von acht Urteilen der Landgerichte Hannover und Stralsund aus den letzten Wochen. „Wir konnten der BHW Bank nachweisen, dass sie über die ausbleibenden Mieterträge bei den betreffenden Fonds der Rentadomo aus Berlin Bescheid wissen musste“, erklärt der Anlegeranwalt Jochen Resch aus der Berliner Kanzlei Resch Rechtsanwälte, die mehr als 700 Geschädigte der Rentadomo Immobilienfonds vertritt.
Die Rentadomo hatte Ende der 90iger diverse Immobilienfonds aufgelegt, u. a. die Dritte Grundbesitz KG Rentadomo Fondsverwaltung GmbH & Co.. Von Anfang an ließen sich die prospektierten Mieten nicht realisieren. Aus den Urteilen wird deutlich, dass die BHW Bank ihre Kenntnis dieser Problematik nicht widerlegen konnte. Damit sind die Anleger so zu stellen, als hätten diese die Beteiligung an den Rentadomofonds nie gezeichnet.
Die Urteile sind noch nicht rechtskräftig. Gleichwohl hat das Oberlandesgericht in Celle bereits deutlich darauf hingewiesen, dass ein institutionelles Zusammenwirken der BHW Bank mit dem Fondsinitiator angenommen werden kann.
Pressemitteilung: Resch Rechtsanwälte
OLG Brandenburg: Rücktritt vom Kauf einer «Schrottimmobilie» bei evident falschen Angaben des Kreditvermittlers zu Mieteinnahmen
Der Käufer einer so genannten «Schrottimmobilie» hat bei deutlich erkennbar unrichtigen Angaben des Kreditvermittlers – beispielsweise zu den zu erwartenden Miteinnahmen – einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags. Das hat das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden. Der Käufer müsse den für die Immobilie aufgenommenen Kredit dann nicht zurückzahlen, der Bank aber die Immobilie übertragen, erklärte das Gericht (Urteil vom 07.11.2007, Az.: 3 U 100/06).
Meine Frage: Ist dieses Urteil noch gültig, oder bereits überholt?
Immobilienkäufer können unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz von der finanzierenden Bank verlangen, so ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 26. Februar 2008. Gelingt der Nachweis einer engen Zusammenarbeit zwischen Bank und Vermittler, so stehen dem Geschädigten Beweiserleichterungen zu.
Der BGH verwies den Fall an das Oberlandesgericht Bremen zurück. (Az: XI ZR 74/06 vom 26. Februar 2008)
Dort muss jetzt geklärt werden, ob die Crailsheimer Volksbank mit der Immobilienfirma "institutionell zusammengearbeitet" hat und ob es für sie offensichtlich sein musste, dass der Anleger womöglich "arglistig getäuscht" wurde.
Der ganze Artikel aus dem Manager-Magazin
