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Die Sparkasse Menden vollstreckt in zahlreichen Fällen zweifelhafte Forderungen gegen ihre Kunden. Nun wollte sie sogar ein Ehepaar, das nicht mehr an die Sparkasse Menden zahlen konnte, verhaften lassen. Die Verhaftung und weitere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen wurden der Sparkasse Menden mit Beschluss vom 25. November 2008 einstweilig untersagt.
Hintergrund ist, dass die Sparkasse Menden in den letzten Jahren einer Vielzahl von Anlegern den Erwerb von noch zu errichtenden bzw. fremd zu nutzenden Eigentumswohnungen im Raum Menden finanziert hat. Die Anleger waren zu einem großen Teil Spätaussiedler mit schlechten Deutschkenntnissen, geringer Erfahrung im Geschäftsleben und niedrigem Einkommen. Der Vertrieb erfolgte in ständiger Zusammenarbeit mit der Sparkasse Menden. Bei dieser Zusammenarbeit ging es um den Verkauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand mehrerer inzwischen insolventer Bauträger. Der Kauf der Wohnungen wurde den Anlegern jeweils in einem persönlichen Beratungsgespräch schmackhaft gemacht. Hierbei wurden hohe steuerliche Vorteile und eine geringe liquide Belastung versprochen. "Viele der Anleger können inzwischen der erdrückenden Schuldenlast nicht mehr nachkommen. Trotzdem vollstreckt Sparkasse gegen ihre eigenen Kunden mit ganzer Härte" empört sich Rechtsanwalt Jochen Resch aus der Berliner Anlegerschutzkanzlei Resch Rechtsanwälte, die eine Vielzahl von geschädigten Kunden der Sparkasse vertritt.
Diesem Geschäftsgebaren der Sparkasse hat nun das Landgericht Konstanz vorläufig bis zur endgültigen Entscheidung einen Riegel vorgeschoben.
Es beginnt mit dem Märchen von der Selbstfinanzierung und endet, wenn man Glück hat, mit einem Schrecken oder verfolgt einen das ganze Leben. Ob als bewusst einkalkuliertes Verlustgeschäft für Steuersparmodelle oder angepriesen als sichere Altersvorsorge: Die Rede ist von fremdfinanzierten und fremdgenutzten Immobilien, dem System "Steuersparmodell Eigentumswohnung".
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Das sog. „Dortmunder Modell“ als Falschberatungs-Konzept
Selbst wenn überhöhte Kaufpreisangaben nicht nachgewiesen werden können, haben getäuschte Anleger nach Ansicht einiger Gerichte ernsthafte Chancen aus dem „Steuersparmodell Eigentumswohnung“ auszusteigen.
Bislang waren Opfer von betrügerischen Immobilienanlagen meist doppelte Verlierer des Systems. Es war oft schon schwer genug den Banken und Vertriebsgesellschaften ein rechtlich relevantes Fehlverhalten nachzuweisen. Selbst wenn es gelang konnten meist nur die Vertriebsgesellschaften in Anspruch genommen werden. Bis schließlich ein rechtskräftiges Urteil vor den überarbeiteten Gerichten erfochten wurde, gerieten viele Vertriebe in die Insolvenz. Der Rechtsschutz der Anleger lief ins Leere. Das an sich vernünftige Konzept der Immobilienanlage wurde für die Betroffenen zur Geldverbrennungsmaschine.
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Die Welt schimpft auf Amerika. Dort hätten leichtfertige Banker ihren Kunden Kredite gegeben, die nur durch überbewertete Immobilien abgesichert gewesen seien. Dabei sei doch von vornherein klar gewesen, dass diese Immobilienblase eines Tages platzen würde. Der dadurch verursachte riesige Abschreibungsbedarf hat wie in einem Dominoeffekt zahlreiche Banken in die Knie gezwungen. Die überfinanzieren Immobilien in Amerika waren der Auslöser für die weltweit ausgebrochene Wirtschaftskrise.
Aber gibt es diese Immobilienblase nur in Amerika?
Nein. Wir müssen auch vor unserer eigenen Tür kehren. Seit der Wende entsteht in zahlreichen ostdeutschen Städten ein Sondermarkt, in dem sich Immobilienpreise in unnatürlicher Weise entwickeln. Dieser Sondermarkt umfasst hunderttausende von Wohnungen und ein Finanzierungsvolumen von mehreren Milliarden Euro.
Sondermarkt durch Bauträgermodelle
In machen Städten, hier seien Leipzig oder Chemnitz besonders hervorgehoben, ist schätzungsweise über 90% des gesamten Immobilienmarktes ein Bauträgermarkt. Bauträger kaufen Sanierungsobjekte, sanieren und verkaufen sie als steuerbegünstigte Altersvorsorgemodelle regelmäßig an ahnungslose Durchschnittsverdiener.
Dabei dient den Bauträgern das DreiDrittelModell als allgemeine Preiskalkulation. Für ungefähr 1/3 wird die zu sanierende Immobilie eingekauft, für ein weiteres 1/3 des zukünftigen Verkaufspreises wird saniert, der Rest sind Gewinn und Verkaufsprovision. Fast alle Bauträger kommen folglich zu ähnlichen Verkaufspreisen, die oft der 30 - bis 40fachen Jahresmiete entsprechen.
Dadurch entsteht auf der Vergleichswertgrundlage zwar ein einheitlicher, aber völlig verzerrter Marktpreis für steuerbegünstigte Immobilien. Es gibt keine spürbare Korrektur durch den Weiterverkauf von Erstkäufer an Zweitkäufer, weil dieser Markt faktisch nicht vorhanden ist.
Warum gibt es keinen Weiterverkaufsmarkt?
Für eine vermietete Wohnung ist die übliche Grundlage für die Preisermittlung der Ertragswert. Dieser berechnet sich nach der Nettomieteinnahme. Das 13- bis 15fache der Jahresmiete gilt als angemessen. Der zu erzielende Kaufpreis ist folglich so gering, dass kaum einer der Käufer in der Lage ist, den noch offenen Restkredit abzulösen. Dies ist wiederum Voraussetzung für die Zustimmung der Bank zur Löschung der Grundschuld. Ohne Zustimmung kein Weiterverkauf.
Die Immobilienblase
Aus den wenigen durchgeführten Weiterverkäufen ergibt sich, dass der Erlös bei rund 50% unter dem Erstkaufpreis liegt. Bei Zwangsversteigerungen wird oft nur ein Viertel des Erstkaufpreise geboten. Der Unterschied zwischen dem Erstkaufspreis und dem Weiterverkaufspreis ist eklatant. Und zwar nicht im Einzelfall, sondern durchgängig.
Immobilienkredite in Milliardengrößen sind bestenfalls zur Hälfte grundbuchmäßig abgesichert. Wie nennt man dieses Loch bei ungesicherten Krediten? Immobilienblase. Spätestens wenn die Wirtschaftskrise auch Deutschland voll in den Würgegriff nimmt, die Einkommen stagnieren und die Arbeitslosigkeit wieder zunimmt, drohen viele dieser Kredite zu platzen.
(Pressemitteilung von Rechtsanwalt Jochen Resch)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer am 09.06.2008 veröffentlichten Entscheidung (BGH, Urt. v. 29.04.2008 – XI ZR 221/07) klargestellt, dass eine kreditgebende Bank ihren Kunden vor dem Abschluss des Darlehensvertrages zur Finanzierung eines Immobilienkaufs nicht nur dann darüber aufzuklären hat, dass der Kaufpreis der von ihr zu finanzierenden Immobilie knapp doppelt so hoch ist wie deren Verkehrswert, wenn sie hiervon tatsächlich Kenntnis hat. Die Bank haftet vielmehr auch dann gegenüber ihrem Kunden auf Rückzahlung aller Zins- und Tilgungsleistungen, wenn sich einem zuständigen Bankmitarbeiter die Erkenntnis einer solchen sittenwidrige Überteuerung im konkreten Einzelfall aufdrängen musste, er den Kunden jedoch hierüber nicht informiert.
Eine Bank, so die ständige Rechtsprechung des BGH, kann regelmäßig davon ausgehen, dass ein Kunde über ausreichend Sachkunde und Erfahrungen verfügt oder sich diese durch Dritte zugänglich macht, um die Risiken eines Immobilienerwerbs zu überschauen. Insofern besteht nach Auffassung des BGH grundsätzlich keine Pflicht der einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank, den Kunden über die Risiken des konkreten Vorhabens aufzuklären.
Eine solche Verpflichtung ist jedoch ausnahmsweise anzunehmen, wenn die Bank zum Beispiel über einen sog. Wissensvorsprung verfügt, d.h. Kenntnis über Risiken die konkrete Immobilie betreffend hat und zudem erkennen kann, dass dem Kunden diese Risiken unbekannt sind. Klärt die Bank in einem solchen Falle ihren Kunden nicht über ihren Wissensvorsprung auf, so haftet sie ihrem Kunden auf Schadensersatz.
Der BGH vertrat bislang in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, eine Haf-tung wegen eines solchen Wissensvorsprungs komme nur dann in Betracht, wenn die Bank tatsächlich Kenntnis davon hatte, dass der Kaufpreis der zu finanzierenden Immobilie knapp doppelt so hoch ist wie deren Verkehrswert, den Kunden jedoch nicht informiert.
Mit der vorliegenden Entscheidung erweitert der BGH die Haftung von Banken, die Immobilienerwerbe finanzieren. Nach Auffassung des BGH kommt eine Rückzahlung sämtlicher Zins- und Tilgungsleistungen an den Kunden auch dann in Betracht, wenn sich die Bank der Erkenntnis einer sittenwidrigen Überteuerung der Immobilie verschlossen hat. Dies ist dann anzunehmen, wenn es sich den zuständigen Bankmitarbeitern aufgrund ihnen vorliegender Informationen und Unterlagen geradezu aufdrängen musste, dass der Kaufpreis wesentlich zu hoch angesetzt war, sie dies unbeachtet gelassen und den Kunden hierüber nicht informiert haben.
Mit dieser Fortschreibung seiner Rechtsprechung ermöglicht es der BGH einer Vielzahl von Anlegern, welche insbesondere in den 90er Jahren zum Kauf überteuerter Eigentumswohnungen, sog. Schrottimmobilien, regelmäßig ohne Einsatz jeglichen Eigenkapitals, durch findige Vermittler verführt worden sind, gegenüber den finanzierenden Banken erfolgreich im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Darlehens und damit die Rückzahlung der über Jahre an die Bank gezahlten Zins- und Tilgungsleistungen geltend machen zu können.
Opfer sog. Schrottimmobilien sollten sich nicht zuletzt aufgrund dieser anlegerfreundlichen Rechtsprechung des BGH um die Rückabwicklung ihrer Darlehensverträge bemühen und sich zu diesem Zweck von einem auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalt über die Erfolgschancen im konkreten Einzelfall beraten lassen.
KSR Kanzlei Siegfried Reulein
RA Reulein
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Am 22.07.2008 fand die Fortsetzung der am 25.03.2008 unterbrochenen Gläubigerversammlung der Securenta AG statt. Vieles sei zwischenzeitlich passiert, wie Insolvenzverwalter Prof. Rolf Rattunde aus Berlin den ungefähr 50 Teilnehmern, zumeist Anlegeranwälte, erläuterte. Die unglücklich angelaufene Gläubigerversammlung am 25.3.2008 führte zu einer Reihe von offenen Rechtsfragen, so Rattunde. Offen sei zum Beispiel, ob es einer Bestätigung seiner damaligen Wahl als Insolvenzverwalter bedürfe. Vorsorglich wurde Rattunde in seinem Amt einstimmig bestätigt.
Er erklärte den Anlegervertretern, dass er, anders als sein Vorgänger Knöpfel, die stillen Gesellschafter als voll berechtigte Gläubiger anerkenne. Gleichzeitig sehe er wegen der potentiellen Schadensersatzansprüche der stillen Gesellschafter gegen die Gesellschaft keinen Sinn darin, die theoretisch mögliche Einforderung noch ausstehender Einzahlungen beizutreiben.
Erstmalig wurde erwähnt, dass es seit 1992 Streitigkeiten mit dem Finanzamt gäbe, die zwischenzeitlich vor dem Europäischen Gerichtshof verhandelt werden. Zudem liege auch die Stadt Göttingen seit Jahren mit der Göttinger Gruppe über die Frage einer möglichen Gewerbesteuer im Streit. Auch hier laufe ein Gerichtsverfahren. Sollten diese Verfahren zu Gunsten der Securenta ausgehen, würde das Finanzamt mit einem erheblichen Betrag in seiner Forderung ausfallen bzw. es gäbe erhebliche steuerliche Guthaben in zweistelliger Millionenhöhe, die die Masse mehren würden. Der Ausgang der Verfahren, so betonte Rattunde, sei allerdings völlig offen.
Wichtig sei, dass die bereits unter seinem Vorgänger Knöpfel eingeleiteten Immobilienverkäufe durchgeführt würden, sonst ginge das Geld zur Durchführung des Insolvenzverfahrens aus und das Verfahren müsste mangels Masse eingestellt werden. Vor diesem Hintergrund billigten dann alle Gläubiger die Fortsetzung der Verkaufsbemühungen. Der Erlös allerdings käme zwar im Wesentlichen den grundbuchmäßig gesicherten Gläubigern zu Gute, würde aber gleichwohl die Weiterführung des Insolvenzverfahrens ermöglichen.
Um diese Beschlusslage zu sichern, wurde der kontrovers geführte Streit um die Stimmberechtigung der einzelnen Gläubigergruppen vertagt. Über diese Frage wird bei der Beschlussfassung über den von den Anlegeranwälten beantragten Gläubigerausschuss entschieden werden, der von Seiten des Finanzamtes und der Stadt Göttingen abgelehnt wird. Im Rahmen der sich anbahnenden Kampfabstimmung kommt es dann auf die Stimmberechtigung nach Kopfzahl und Beteiligungshöhe maßgeblich an. Hierzu wird eine eigene Gläubigerversammlung einberufen. „Der neue Insolvenzverwalter Rattunde hat alle Gläubiger von seiner Sach- und Fachkompetenz überzeugen können“, meint Rechtsanwalt Jochen Resch von der Anlegerschutzkanzlei Resch Rechtsanwälte aus Berlin, „das Verfahren scheint jetzt auf gutem Wege zu sein“.
Über das Vermögen der EECH Group AG ist mit Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 01.06.2008 nun das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Zum Insolvenzverwalter ist Rechtsanwalt Burckhardt Reimer, Hamburg, bestellt.
Zugleich hat der Insolvenzverwalter dem Gericht am 02.06.2008 mitgeteilt, dass Masseunzulänglichkeit vorliegt. In der für den 26.08.2008 angesetzten Gläubigerversammlung wird es daher unter anderem darum gehen, ob das Verfahren mangels Masse eingestellt wird. Es steht also zu befürchten, dass die Gläubiger der EECH Group AG leer ausgehen. „Anleger der EECH AG sollten ihre Interessen bündeln und einheitlich wahrnehmen lassen“, so Rechtsanwalt Jochen Resch. „Sonst bestimmen die übrigen Gläubiger das Geschehen.“
Ansprüche gegen die EECH Group AG müssen bis zum 08.08.2008 beim Insolvenzverwalter angemeldet werden. Anleger sollten prüfen lassen, welche Ansprüche geltend zu machen sind. Neben der Geltendmachung der durch die EECH Group AG begebenen Schuldverschreibungen kommt auch eine Geltendmachung von aufgelaufenen Zinsen in Betracht.
Der BGH hat eine Nichtzulassungsbeschwerde der Badenia gegen ein von Resch Rechtsanwälte vor dem KG Berlin erstrittenes Urteil mit Beschluss vom 15.04.2008 (XI ZR 76/07) zurückgewiesen. Es dürfte das erste rechtskräftige Urteil aus dem Badenia Komplex sein.
Die Klägerin erwarb eine Schrottimmobilie in Wuppertal, welche von der Badenia nach dem Dortmunder Model finanziert wurde. Die Badenia muss die Klägerin nach dem Urteil nun so stellen, als ob sie diese Kapitalanlage nie erworben hätte. Neben Schadensersatzleistungen muss die Badenia daher auch die Schrottimmobilie übernehmen.
Im Zurückweisungsbeschluss stellt der BGH klar, dass das Urteil des KG Berlin nicht zu beanstanden ist. Die Klägerin wurde nach den Feststellungen des Gerichts über die in dem Objekt Wuppertal erzielbaren Mieten arglistig getäuscht. Die Badenia konnte nicht beweisen, dass sie hiervon nichts wusste. „Die Entscheidung beruht auf dem neu eingeführten Rechtsinstitut des institutionellen Zusammenwirkens einer Bank mit dem Initiator, das zu einer Beweislastumkehr zu Lasten der Bank führt“, erklärt Rechtsanwalt Jochen Resch von der Anlegerschutzkanzlei Resch Rechtsanwälte.
Leider zeigt sich die Badenia trotz mehrerer Niederlagen nicht beeindruckt und bietet weiter nur vereinzelt Vergleiche an. Die Vergleichverhandlungen verlaufen zäh und schleppend.
Die „generelle Vergleichsbereitschaft“ der Badenia ist daher frei erfunden. Es hat vielmehr den Anschein, als ob die Badenia ihre hausgemachten Probleme jetzt erst recht aussitzen will.
Am Dienstag, den 13.05.2008, findet die Fortsetzung der Gläubigerversammlung der Securenta AG statt.
Der vorangegangene Termin fand am „Osterdienstag“ statt. Dass das Insolvenzgericht erneut einen so medien- und anlegerunfreundlichen Termin am „Pfingstdienstag“ wählt, lässt den Verdacht aufkommen, das Gericht wolle den größten Anlegerskandal Deutschlands möglichst unauffällig abwickeln. Dafür spricht auch, dass es keine Hinweise des Gerichts auf den Termin im Internet gibt.
Der erste Termin endete im Chaos. Das Insolvenzgericht und Insolvenzverwalter Peter Knöpfel hatten keine Vorkehrungen zur ordnungsgemäßen Auszählung der Stimmen getroffen. Obwohl zunächst vom Insolvenzverwalter das Stimmrecht der stillen Gesellschafter in Abrede gestellt wurde, wurde ihnen dann großzügig doch das Stimmrecht eingeräumt. Als dann allerdings die Abwahl von Insolvenzverwalter Knöpfel drohte, schien sich das Gericht nicht mehr so sicher zu sein, wie es mit den Stimmrechten zu halten ist. Es sah sich nicht in der Lage, ein Abstimmungsverhältnis bekannt zu geben. Nach einer Reihe von Befangenheitsanträgen unterbracht der Insolvenzrichter die Versammlung und setzte als Fortsetzungstermin den 13.05.2008, 9.00 Uhr im Amtsgericht Göttingen an.
Wir sind gespannt, wie über die Anträge der Anlegeranwälte entschieden worden ist und wie mit dem Willen von mehr als hunderttausend geschädigten Anlegern umgegangen wird, die rund 900 Millionen Euro ihrer Ersparnisse verlieren.
Die BHW Bank hat mit der Dritten Grundbesitz KG Rentadomo Fondsverwaltung GmbH & Co. institutionell zusammengearbeitet und haftet deshalb den Anlegern auf Schadensersatz. Dies ist die Quintessenz aus einer Serie von acht Urteilen der Landgerichte Hannover und Stralsund aus den letzten Wochen. „Wir konnten der BHW Bank nachweisen, dass sie über die ausbleibenden Mieterträge bei den betreffenden Fonds der Rentadomo aus Berlin Bescheid wissen musste“, erklärt der Anlegeranwalt Jochen Resch aus der Berliner Kanzlei Resch Rechtsanwälte, die mehr als 700 Geschädigte der Rentadomo Immobilienfonds vertritt.
Die Rentadomo hatte Ende der 90iger diverse Immobilienfonds aufgelegt, u. a. die Dritte Grundbesitz KG Rentadomo Fondsverwaltung GmbH & Co.. Von Anfang an ließen sich die prospektierten Mieten nicht realisieren. Aus den Urteilen wird deutlich, dass die BHW Bank ihre Kenntnis dieser Problematik nicht widerlegen konnte. Damit sind die Anleger so zu stellen, als hätten diese die Beteiligung an den Rentadomofonds nie gezeichnet.
Die Urteile sind noch nicht rechtskräftig. Gleichwohl hat das Oberlandesgericht in Celle bereits deutlich darauf hingewiesen, dass ein institutionelles Zusammenwirken der BHW Bank mit dem Fondsinitiator angenommen werden kann.
Pressemitteilung: Resch Rechtsanwälte
